EB-5 투자금은 얼마인가요?

TEA(목표 고용 지역) 프로젝트는 최소 $800,000, 비TEA 일반 지역은 최소 $1,050,000입니다. 현행 $800K 기준은 한시적이며 추후 인상이 예정되어 있어 접수 시점이 중요합니다.

EB-5 투자이민 소요 기간은 얼마나 되나요?

I-526E 청원 승인 후 영주권 취득까지 한국 출생자 기준 약 2~3년이 일반적입니다. 이후 2년 조건부 영주권을 받고 I-829로 10년 영주권으로 전환합니다. 2026년 8월 기준 일반적 예상 범위이며, 실제 기간은 심사 속도와 비자 불레틴 진행에 따라 달라질 수 있습니다.

투자금은 안전한가요? 원금 회수가 가능한가요?

EB-5는 'at-risk' 투자이므로 원금 보장은 법적으로 불가능합니다. 다만 USCIS 승인 리저널센터 프로젝트, 시니어 담보, 보증 구조 등으로 리스크를 최소화한 검증된 프로젝트 선정이 핵심입니다.

학력·경력·영어가 부족해도 EB-5 신청이 가능한가요?

네. EB-5는 학력·경력·영어 점수 요건이 없습니다. 자금의 합법적 출처(Source of Funds) 증빙만 충실하면 누구나 신청 가능합니다.

가족도 함께 영주권을 받나요?

주신청자 본인과 함께 배우자, 만 21세 미만 미혼 자녀가 동반 영주권을 받습니다. 자녀 나이는 CSPA(아동신분보호법) 적용으로 일부 보정됩니다.

미국 투자이민 EB-5 — TEA $800K 자격·기간·프로젝트

EB-5는 어떤 비자인가요?

EB-5(Employment-Based Fifth Preference)는 1990년 미국 의회가 신설한 투자이민 영주권 카테고리로, 외국인이 미국 내 일자리를 창출하는 사업에 자본을 투자하면 본인과 배우자, 21세 미만 미혼 자녀까지 가족 모두 영주권(Green Card)을 취득할 수 있도록 설계된 제도입니다. 학력·경력·영어 시험·고용주 스폰서가 모두 면제된다는 점에서, 다른 취업이민 카테고리(EB-1·EB-2·EB-3)와 구조적으로 다릅니다.

현행 EB-5 규정은 2022년 통과된 EB-5 개혁·진실성법(RIA, EB-5 Reform & Integrity Act)에 따라 운영됩니다. RIA는 최저 투자금을 TEA $800,000 / 비TEA $1,050,000으로 인상하고, 리저널센터 등록·실사·감사 의무를 강화했으며, 한국 출생자에게 유리한 예약 비자(Set-aside) 카테고리(농촌 20%, 고실업 10%, 인프라 2%)를 신설했습니다. 이 RIA 체제는 2027년 9월 30일까지 효력이 보장되며, 그 이후의 투자금·구조는 의회 재입법에 따라 변경될 수 있습니다.

모든 EB-5 신청은 3가지 축을 동시에 입증해야 합니다 — (1) 투자(At-risk Capital): 자금이 실제로 사업에 투입되어 손실 위험에 노출되어야 하고, (2) 고용 창출(Job Creation): 투자자 1인당 최소 10명의 풀타임 미국 일자리가 만들어져야 하며, (3) 합법 자금 출처(Source of Funds): 투자금과 행정수수료의 출처가 합법적으로 형성·이전되었음을 서류로 증명해야 합니다. 이 세 가지 중 하나라도 무너지면 I-526E(투자청원) 또는 I-829(조건해제) 단계에서 거절될 수 있습니다.

누가 EB-5를 선택하나요?

EB-5는 모든 사람에게 가장 빠른 길은 아닙니다. 다음 조건 중 다수에 해당한다면 EB-5가 가장 합리적인 선택지일 가능성이 높습니다.

자녀의 미국 대학 진학·정착 목적

21세 미만 자녀가 영주권자로 입학 시 In-State 학비, 장학금, 졸업 후 취업까지 OPT/H-1B 추첨 없이 자유롭게 가능합니다.

한국·해외에서 사업·자산 보유

사업 매각 대금, 부동산 매각, 합법적 증여·상속, 급여·배당 누적 등 자금 출처를 객관적 서류로 입증할 수 있는 경우.

취업이민(EB-1·EB-2·EB-3) 자격이 어려움

박사학위·국제 수상·고용주 스폰서·영어 자격 등이 부족해 다른 카테고리로는 영주권 취득이 현실적으로 어려운 경우.

한국에서의 직업·신분 유지가 필요

EB-5는 거주 의무가 입국 후 시작되므로, 영주권 취득 전까지 한국에서의 사업·직장을 유지할 수 있습니다.

은퇴·자산 이전을 미국 기반으로 계획

60대 이후 미국 의료·세금·자녀 동반·상속 구조를 영주권 기반으로 재설계하려는 경우.

장기적 안정성을 우선시함

비이민 비자(E-2·L-1·H-1B)의 갱신·연장 리스크 없이, 처음부터 영주권 신분으로 미국 정착을 계획하는 경우.

다른 영주권·비자 경로와 비교

동일하게 "미국 영주권"이지만 자격·소요기간·자유도가 모두 다릅니다. 본인의 상황에 가장 적합한 경로를 비교해 보세요.

경로	핵심 자격	고용주	한국 출생 대기	총 소요
EB-5 (TEA)	$800k 투자 + 합법 자금	불필요	Set-aside Current	약 2~3년
NIW (EB-2)	석사+업적 또는 학사+5년	불필요	수년 대기	약 2~4년
EB-1A	국제 수상·논문·언론 등 10기준 중 3개	불필요	Current	약 1~2년
EB-3	스폰서 잡오퍼	필수	수년 대기	약 3~5년
E-2 (비이민)	$200k+ 사업 투자 (영주권 아님)	본인 사업	—	2~5년 갱신

※ 위 소요기간·대기는 USCIS 공식 데이터와 최신 비자 불레틴 기준의 평균치이며, 개별 케이스에 따라 달라질 수 있습니다.

성공하는 EB-5의 3가지 핵심 축

영주권 취득과 투자원금 상환, 두 가지 모두의 성공을 위해 반드시 갖춰야 할 조건입니다.

① 검증된 프로젝트

• 실체가 분명한 개발 구조
• 고용 창출 계산의 안정성
• 상환 재원과 자본 구조의 투명성
• I-956F 승인 완료 여부

② 신뢰할 수 있는 리저널센터

• I-526 / I-829 승인 경험
• 과거 투자원금 상환 이력
• USCIS 대응 경험과 내부 시스템
• 투자자 보호 구조 확립

③ 경험 많은 전문가 그룹

• 수백 건 이상의 접수·승인 경험
• RFE(보충요청) 대응 능력
• 프로젝트 실사 및 리스크 분석
• 전담 미국변호사 법무 수속

EB-5 핵심 용어 정리

TEA (Targeted Employment Area)

고실업 지역 또는 농촌 지역. TEA 프로젝트는 최소 투자금이 $800,000으로 낮아 대부분의 투자자가 선택합니다.

리저널센터 (Regional Center)

USCIS가 지정한 EB-5 전문 기관. 간접 고용 창출 방식으로 투자자가 직접 사업을 운영하지 않아도 됩니다.

I-526E

EB-5 이민청원서. 투자금, 자금 출처, 프로젝트의 적법성을 심사합니다. RIA(개혁법) 이후의 청원서입니다.

I-829

조건부 영주권 해제 청원서. 2년간의 조건부 영주권 기간 중 투자와 고용 창출이 유지되었음을 증명합니다.

I-956F

리저널센터가 개별 프로젝트에 대해 USCIS에 사전 승인을 받는 양식. 승인된 프로젝트는 투자자의 I-526E 심사가 수월합니다.

PERM / Loan 구조

Loan 구조는 투자금이 대출 형태로 운용되어 원금 상환 가능성이 높은 안정적 투자 방식입니다.

EB-5 Project Comparison

미국투자이민 EB-5 프로젝트 핵심 비교표

주요 프로젝트의 승인 현황, 고용창출, 담보·상환 구조를 고객 관점에서 비교 정리한 자료입니다.

Rural (농촌 지역) TEA I-526E 9~15개월 예상

구분	Hard Rock Pointe Vista 레지던스&호텔 Rural (농촌 지역) TEA 바로가기	Simply Shenandoah Rural (농촌 지역) TEA 바로가기	Cormont at Deer Valley East Village Rural (농촌 지역) TEA 바로가기
핵심	Hard Rock 브랜드 복합 리조트 / EB-5 1순위 담보	웰니스 리조트 개발 / EB-5 1순위 담보	Deer Valley 확장지구 중심 입지 / EB-5 1순위 담보
프로젝트 승인	I-956F + Rural (농촌 지역) TEA 승인	I-956F + Rural (농촌 지역) TEA 승인	I-956F + Rural (농촌 지역) TEA 승인
프로젝트 위치/내용	오클라호마 주 Lake Texoma 호숫가 Hard Rock Hotel, 럭셔리 레지던스, Caribbean Bay 복합개발	버지니아 주 북서부 산림 지역 웰니스 리조트 & 스파 호텔 건설	유타 주 Park City, 럭셔리 콘도미니엄 복합개발
투자조건 (투자금 $800,000)	행정비 $80,000 / 연 이율 0.25%	행정비 $80,000 / 연 이율 0.25%	행정비 $80,000 / 연 이율 0.25%
투자기간	5년 + 270일 (개발사 옵션)	4년 +1년 (개발사 옵션)	2029.12.31 +1년 +1년 (개발사 옵션)
투자자 수 / 모집금액	250명 / $200.0M	100명 / $80.0M	목표 281명 / $224.8M \| 최대 656명 / $524.8M
총 사업비 / 자금 구조	총 $493.6M EB-5 41% · C-PACE 20% · 개발사 39%	총 $210.34M EB-5 38% · 개발사 26% 친환경금융 36% · 은행 0%	총 $1.318B 목표: 개발사 53% · EB-5 17% · C-PACE 30% 최대: 개발사 53% · EB-5 40% · C-PACE 7%
공사기간	2024.7 착공 / 2028년 3Q 완공 예정	2027.4Q 완공 예정 / 2028년 1Q 리조트 운영 예정	2025.6 착공 / 2030.8 완공 예정
고용창출	예상 5,778명 (투자자당 약 23명) 2026.3 기준 467명 창출 완료	예상 2,047명 (투자자 당 20명) / 2026.1 기준 210명 창출 완료	예상 9,920명 투자자당 1인 당 35명(목표 기준) / 15명(최대 기준)
투자금 상환 방법	운영수익, 재융자 또는 매각	재융자 또는 매각	주거 유닛 분양대금 Garage 관련 proceeds
EB-5 상환순위	1순위 (EB-5 – 개발사)	1순위 (EB-5 – 개발사)	1순위 (EB-5 – 개발사)
투자금 회수 안전장치	프로젝트 전체 담보 개발사·자회사 지분 100% 담보 / 완공·고용창출 보증	프로젝트 전체 담보 2030년 가치평가 $211.7M	프로젝트 부동산 담보 지분·매각대금·보증 구조
특이사항	Hard Rock 브랜드 기반 Lake Texoma 복합 리조트	세계 최대의 웰니스 관광 시장	Deer Valley East Village 중심 입지 ski-in/out 수요 기대

Expedite
(최 우선 수속) I-526E 4~8개월 예상

HUA (고실업률 , 도시 지역) TEA I-526E 15~21개월 예상

구분	APN Lodge Phase II Rural (농촌 지역)TEAExpedite 바로가기	Spring Haven 주택 커뮤니티 HUA (고실업률 , 도시 지역) TEA 바로가기	NYC Brooklyn Gardens HUA (고실업률 , 도시 지역) TEA 바로가기
핵심	미국이민국 Expedite 승인 / 최우선 심사 진행	필요 고용창출 100% 초과 확보 / Kolter 상환 보증	필요 고용창출 100% 초과 확보 / 완공 임대아파트
프로젝트 승인	I-956F + Expedite 승인	I-956F + HUA (고실업률 , 도시 지역) TEA 승인	I-956F + HUA (고실업률 , 도시 지역) TEA 승인
프로젝트 위치/내용	콜로라도 주 덴버 서부 럭셔리 약물 치료센터 확장 건설	조지아 주 Atlanta 남서쪽 Newnan 700채 단독주택 커뮤니티 건설	뉴욕 시 브루클린 지역 상업/소매 공간 보유 임대 아파트 건설
투자조건 (투자금 $800,000)	행정비 $80,000 / 연 이율 0.65%	행정비 $80,000 / 연 이율 0.25%	행정비 $80,000 / 연 이율 0.5%
투자기간	2030.6.30 + 1년 / I-829 접수 후 (개발사 옵션) 조기 매각 시 $150K 보너스	4년 +1년 +1년 (개발사 옵션)	3년 +1년 +1년 (개발사 옵션) 2029년 회수 목표
투자자 수 / 모집금액	90명 / $72.0M	100명 / $80.0M	28명 / $22.4M (최대 41명까지 확대 가능)
총 사업비 / 자금 구조	총 $124.50M EB-5 58% · 개발사 10% · 은행 32%	총 $394.3M EB-5 20% · 개발사 72% · 은행 8%	총 $44.80M EB-5 50% · 개발사 50% · 은행 0%
공사기간	2028.1Q 완공 예정 / 2028.4 오픈 예정	2023.7 착공 / 2029.11 최종 완료 예정	완공 / 2026.07 임대 예정
고용창출	예상 1,347명 (투자자당 15명)	예상 4,598명 (투자자당 약 45명) / 2026.4 기준 1,747명 창출 완료	예상 477명 (투자자당 17명) / 2026.3 기준 403명 창출 완료
투자금 상환 방법	재융자 또는 매각	주택 판매 수익 및 재활용 자본 기반 상환	재융자 또는 매각
EB-5 상환순위	2순위 (은행 – EB-5 – 개발사 순서)	2순위 (은행 – EB-5 – 개발사 순서)	1순위 (EB-5 – 개발사)
투자금 회수 안전장치	프로젝트 전체 담보 개발사 $25M 후순위 지원	프로젝트 전체 담보 Kolter 계열사 EB-5 $80M 상환 보증	프로젝트 전체 담보 감정가 $66.02M (EB5 투자금 대비 2.9배)
특이사항	국내 모집 완료 추가 모집은 별도 문의	2026.4 기준 239채 판매 완료	임대아파트 공실률 5%미만

※ 상기 비교표는 프로젝트별 제공 자료 기준으로 정리한 요약 정보이며, 실제 투자 판단 전에는 최신 프로젝트 문서와 개별 조건 확인이 필요합니다.

실제로 가장 많이 발생하는 EB-5 실패·후회 사유

EB-5는 "신청만 하면 되는" 비자가 아닙니다. 30년 이상 누적된 거절·상환 실패 사례 데이터를 보면, 다음 7가지 패턴이 반복됩니다. 진행 전 반드시 본인 케이스에 해당하지 않는지 점검하세요.

1. 자금 출처(Source of Funds) 입증 부실

투자금 자체보다 "그 돈이 어디서, 언제, 어떻게 형성되었는지"의 추적이 더 중요합니다. 사업 매각 대금이라면 매매계약서·세금 납부·계좌 이체 내역까지 끊김 없이 연결되어야 하며, 증여·차용 자금은 증여세 신고·차용증·증여자의 자금 출처까지 역추적됩니다. 가장 흔한 RFE 사유 1위입니다.

2. 검증되지 않은 프로젝트 선택

I-956F 미승인 상태에서 모집 중인 프로젝트, 고용 창출 계산이 비현실적인 프로젝트, 상환 재원이 불분명한 프로젝트는 I-526E 거절 또는 I-829 단계의 일자리 미달로 이어집니다. "선착순"·"마감 임박"·"100% 안전" 멘트는 의심해야 합니다.

3. 리저널센터의 운영·재무 리스크

USCIS 등록은 했지만 과거 I-526/I-829 승인 실적이 부족하거나, 자본 구조가 불투명하거나, 모회사·운영사가 자주 바뀌는 리저널센터는 프로젝트가 중간에 좌초할 수 있습니다. 리저널센터의 과거 "투자원금 상환 이력"을 반드시 확인하세요.

4. 행정수수료·법무비 구조의 불투명성

투자금 $800,000 외에 행정수수료(평균 $65,000~), 미국 변호사비, 통·번역, 자금 이체 수수료 등 부대 비용이 별도로 발생합니다. 일부 업체는 이 항목을 사전에 명확히 고지하지 않아 진행 중 추가 부담이 생깁니다.

5. 21세 자녀의 Age-Out (CSPA 계산 누락)

신청 당시 19~20세였던 자녀가 수속 중 21세가 넘어 동반 자격을 상실하는 사례가 매년 발생합니다. CSPA(아동 신분 보호법) 계산을 사전에 정확히 해두지 않으면 자녀만 비자 신청을 다시 해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

6. 투자 자금의 At-risk 요건 미충족

원금 보장형 구조, 조기 상환 약정, 담보 우선순위가 과도한 구조 등은 "투자금이 손실 위험에 노출되어야 한다"는 EB-5의 기본 요건을 위반해 거절될 수 있습니다. "100% 원금 보장" 광고는 그 자체로 레드플래그입니다.

7. 영주권 취득 후 거주·세금 의무 미준비

영주권 취득 후 1년 이상 미국 외 체류 시 영주권 포기로 간주될 수 있고, 전 세계 소득에 대한 미국 세금 신고(FBAR·FATCA 포함) 의무가 발생합니다. 이를 미리 설계하지 않으면 영주권은 받았지만 한국 사업·자산 운영에 큰 제약이 생깁니다.

RFE(보충요청)는 거절이 아닙니다

I-526E 심사 중 USCIS가 추가 자료를 요청하는 RFE(Request for Evidence)는 약 25~35%의 케이스에서 발생합니다. RFE 자체는 거절이 아니라 "보완 후 다시 판단하겠다"는 신호이며, 적절히 대응하면 대부분 승인으로 이어집니다.

가장 흔한 RFE 사유는 ① 자금 출처 추가 입증(특정 거래의 영수증·세금 신고서 추가 요청), ② 프로젝트 자료의 명확화(고용 창출 계산 근거, 자본 구조 설명), ③ 번역·공증 미비입니다. 보통 응답 기한은 84~87일이며, 이 기간 내 누락 없이 대응하는 것이 핵심입니다.

RFE 대응의 성패는 경험 많은 U.S. Attorney의 즉시 대응 능력에 달려 있습니다. 진행 전 "RFE 발생 시 누가, 며칠 안에, 어떤 추가 비용으로 대응하는지"를 반드시 서면으로 확인하세요.

EB-5 수속 진행 체크리스트

0%

0/20 완료

STEP 1사전 준비

0/4

STEP 2투자금 송금

0/3

STEP 3I-526E 청원

0/4

STEP 4비자 인터뷰

0/5

STEP 5조건부 영주권

0/2

STEP 6I-829 조건해제

0/2

EB-5 미국 투자이민 종합 가이드

⏰ EB-5 투자금 인상 예정

EB-5 투자이민

EB-5는 어떤 비자인가요?

누가 EB-5를 선택하나요?

다른 영주권·비자 경로와 비교

성공하는 EB-5의 3가지 핵심 축

① 검증된 프로젝트

② 신뢰할 수 있는 리저널센터

③ 경험 많은 전문가 그룹

EB-5 프로그램 개요

EB-5 수속 절차 로드맵

EB-5 핵심 용어 정리

미국투자이민 EB-5 프로젝트 핵심 비교표

실제로 가장 많이 발생하는 EB-5 실패·후회 사유

프로젝트 계약 전 반드시 확인할 12가지 체크포인트

RFE(보충요청)는 거절이 아닙니다

EB-5 수속 진행 체크리스트

EB-5 투자이민 FAQ

EB-5 자격 요건

EB-5 수속 절차 5단계

EB-5 예상 소요 기간 및 비용

프로젝트 선정 핵심 체크포인트

이민법인 대양 EB-5 강점